“La gestión de la construcción es un servicio profesional que proporciona a los desarrolladores de un proyecto una administración eficaz del programa, los costos, la calidad, la seguridad, el alcance y la función de un proyecto. La gestión de la construcción es útil independientemente del método de entrega elegido para el proyecto. Sea cual sea el entorno, un gerente de construcción (CM) es responsable frente al desarrollador por el éxito del proyecto.”
Jerarquía de títulos laborales en la construcción
Para comprender plenamente cómo contribuyen los gerentes de construcción con el éxito de los proyectos, situemos el puesto en el contexto de las cuatro partes principales interesadas de un proyecto, que forman la jerarquía de títulos laborales en la construcción.
El desarrollador: una persona o entidad comercial que encarga y financia un proyecto. Los propietarios proceden de muchos sectores diferentes: inmobiliario, desarrollo, sanitario, educativo, etc. Muchos no tienen equipos de supervisión de la construcción especializados y optan por contratar a un gerente de construcción certificado para que se encargue del trabajo.
El gerente de construcción: la persona o el equipo contratado por el propietario para supervisar la entrega de todo el proyecto, desde la planificación y la preconstrucción hasta la construcción y el traspaso.
El arquitecto o ingeniero autorizado: la persona o empresa contratada por un desarrollador para administrar el diseño del proyecto y la coordinación técnica entre las disciplinas de ingeniería.
El contratista general: el equipo contratado por un desarrollador para supervisar las operaciones diarias de construcción y la productividad de los subcontratistas durante la construcción.
Fases de la gestión de la construcción
1. Planificación
No prepararse es prepararse para el fracaso. Mide dos veces, corta una. Una puntada a tiempo ahorra cientos.
Sea cual sea la frase que prefieras, la moraleja es que una planificación previa cuidadosamente coordinada es la primera fase importante para mitigar el riesgo. Durante esta fase, el propietario define varios puntos clave:
- Por qué se necesita un edificio
- Cuáles serán los objetivos e indicadores de éxito
- Cómo influirán las necesidades y los objetivos en el diseño
- El alcance del presupuesto y el plazo de ejecución
Simultáneamente, el gerente de construcción trabaja con los arquitectos, ingenieros y otros consultores contratados para acordar la viabilidad de esos objetivos y hacer todo lo posible para prever con antelación los posibles contratiempos de la construcción.
El gerente de construcción también investigará qué método de entrega es el más adecuado teniendo en cuenta la tarea en cuestión. El hecho de que el método de Diseño-Construcción sea la forma tradicional de entregar proyectos de construcción no significa que sea la mejor. En realidad, las relaciones de adversidad que genera este método suelen aumentar la tensión, el costo y el riesgo del proyecto.
En el mejor de los casos, el método de Diseño-Construcción puede proporcionar a los propietarios un contrato de precio fijo para empezar. Pero, a menos que se trate de un proyecto tradicional con pocas incógnitas, es probable que el precio cambie. Esto puede dañar las relaciones y llevar a los contratistas a tomar atajos.
Cuanto mayores sean los riesgos al principio, más importante es elegir el método de entrega adecuado para evitar costos adicionales. Sin embargo, cuanto mayores sean los riesgos al principio, mayor será la posibilidad de incurrir en costos adicionales.
2. Preconstrucción
Durante la preconstrucción, se presentan los primeros planos para obtener los permisos de construcción y las ofertas de los contratistas generales. Estos podrían incluir contratos de gestión de la construcción, planos y especificaciones.
Mientras tanto, el gerente de construcción se encarga de contratar a todos los equipos de construcción y de utilizar las prácticas recomendadas de administración de riesgos para garantizar que los problemas se resuelvan antes del inicio de la construcción. Una administración de riesgos adecuada reduce la cantidad de órdenes de cambio y retrasos a lo largo del proyecto.
3. Construcción
La planificación está lista. El contratista general se pone manos a la obra. Comienza la ejecución del proyecto.
Durante la construcción, el gerente de construcción supervisa los siguientes aspectos del proyecto:
- Inspecciones de control de calidad
- Investigaciones en la obra
- Supervisión de los programas de seguridad del contratista general
- Supervisión de los seguros
- Respuesta a las solicitudes de información
- Revisión y aprobación de submittals técnicos
- Coordinación de los permisos
- Administración del presupuesto
- Programación de pagos puntuales por los trabajos realizados
- Garantía de que el proyecto se entregue de acuerdo con el diseño
Todo esto hace que el proyecto avance sin problemas y mantiene a las partes interesadas informadas y satisfechas.
4. Cierre
Se completan las punch lists. Se entregan las llaves y los planos conforme a obra al desarrollador.
La administración del edificio se «traspasa» oficialmente del gerente de construcción y del contratista general al desarrollador.
El desarrollador debe recibir toda la información del proyecto y los documentos de cierre, como manuales, garantías, planos conforme a obra y libros de contabilidad cerrados. También debe cambiarse la póliza de seguro de construcción por una de seguro permanente de la propiedad. Y, en algunos casos, el desarrollador recibe formación sobre cómo utilizar y administrar sus instalaciones.
Los gerentes de construcción asesoran sobre qué equipos contratar o no en función de su evaluación de riesgos, obtienen los permisos de trabajo, solucionan las emergencias, programan las revisiones y mantienen al tanto al propietario sobre el avance de un proyecto.
Al supervisar a los arquitectos, topógrafos, contratistas generales, contratistas especializados y otros, es importante administrar de manera eficaz a todos estos miembros del personal para que todos trabajen con el mismo objetivo de producir el mejor trabajo para el propietario.
Fuente: www.procore.com